REKLAM ALANI

(160x600px)

Esnek veya Sabit Ölçü Verebilirsiniz.
REKLAM ALANI

(160x600px)

Esnek veya Sabit Ölçü Verebilirsiniz.

SANAYİ AİLESİ

Şimdi Gayrimenkul 4.0’ı konuşuyoruz

REKLAM ALANI

(728x90px)

Esnek veya Sabit Ölçü Verebilirsiniz.
Şimdi Gayrimenkul 4.0’ı konuşuyoruz
15 Ocak 2021 - 9:34
REKLAM ALANI

(300x250px)

Esnek veya Sabit Ölçü Verebilirsiniz.

GİRAY DUDA

Gayrimenkul Türkiye’nin en büyük ve canlı sektörü. Sektörün bugünkü durumunu, pandeminin etkilerini ve sektörün yakın geleceğini, Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği Başkan Yardımcısı Neşecan Çekici ile ayrıntılarıyla konuştuk.

– Sayın Neşecan Çekici siz gayrimenkul değerleme uzmanı ve GYODER’in Başkan Yardımcısısınız. Bu dernek başlangıçta GYO’ların derneğiydi ama daha sonra kapsamını büyüttü değil mi?

– Evet, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının derneğiydi başlangıçta. Tüm gayrimenkul sektörünün çatı derneği olduğu için adı Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği olarak değiştirildi. Çünkü bugün gayrimenkulcü bankalar, bankaların mortgage departmanları var. Değerlemeciler, hukukçular ve diğer gayrimenkulcüleri kapsadığı için yatırım ortaklıkları kimliğinden çıkardık. Bizi sanayinin TÜSİAD’ı gibi kabul edebilirsiniz. Elbette bu sektörde başka çok sayıda dernek var. Ama bizim büyük şemsiyemiz altındalar ve bunların hepsi de bize üye.

GAYRİMENKULDE BEYAZ SAYFA AÇILMALI

– Elbette her konuya olduğu gibi gayrimenkule de pandemiyle başlayacağız. Kovid-19 salgınının gayrimenkul sektörüne nasıl etkileri oldu? Önce dünyayı, sonra Türkiye’yi ele alalım.

– Diğer birçok sektör gibi gayrimenkul de pandemiden çok etkilendi. Biz birkaç yıl önce gayrimenkul 4.0 diye bir çalışma yapmıştık. Laboratuvar çalışması diyebileceğimiz bir çalışma için aylarca emek verdik. Gayrimenkul sektörünün dünyada ve Türkiye’de yeni bir beyaz sayfa açması gereken dönem geldi. Teknolojik altyapılar, inşaatta ya da hizmette olsun bir takım değişiklikler, operasyonel mülklerin katma değer yaratması gibi birçok konu masaya yatırılmak durumundaydı. Çünkü insanların mekan tercihleri, değerleri, yaşam biçimleri, yeni kuşağın örneğin Y kuşağının gayrimenkule yaklaşımları ayrıntılarıyla değerlendirilmeliydi. O yüzden biz dedik ki; gayrimenkul sektörü de kabuk değiştirmek zorunda. Sadece finansal katmanı değil, sosyal ve çevresel katmanları da bu sektör içerisine katmak zorunda.

PANDEMİDE KAPI KOLLARINI, FİLTRASYONU KONUŞTUK

Bu çalışmalar sürerken birdenbire pandemiyle karşılaştık. Pandemi Avrupa’da da Türkiye’de de dikkatimizi bu ortama çevirmek zorunda kaldık. Sonuçta bütün bu söylediklerimiz, yeni sayfa açma, teknolojik altyapının hızlanma gereksinimi, burada daha da önem kazandı. Çünkü aksi takdirde yeni bir takım şeyler yapılamayacak, kiralanamayacak veya satılamayacak duruma gelir önümüzdeki günlerde. Dolayısıyla dünya genelinde tüm ekonomilerin lokomotifi olan bu sektör kendini yenilemek durumunda. Çünkü değerler değişiyor, mekanlar değişiyor, yaşam anlayışınız değişiyor. Pandemide kapı kollarından tutun hava filtrasyonuna kadar değişik konuları konuşmak zorunda kaldık. Dolayısıyla insanların konut, ofis, AVM tercihlerinde çok ciddi değişimler görüyoruz.

HES NEDENİYLE BİZ DE EVE ODAKLANDIK

– HES yani “Hayat Eve Sığar” modeli size yeni bakış açıları da getirdi mi?

– Bunu görmekten de öte sektörel paydaşlarımızla konuşup, tartışıyoruz. Ayrıca çeşitli anketler yapıyoruz ve çıkan sonuçlara göre insanların istekleri tabii ki biraz daha farklılaşıyor. Özellikle herkes konutta, yaşam alanlarında odaklandığı için konut bundan çok etkilenecek. ‘Hayat Eve Sığar’ modelinde de ev konuşulduğu için eve çok odaklanmış durumdayız. Bence, ofislerin durumu çok daha başka bir biçime taşınacak. AVM’ler zaten bir online alışveriş vitrinleri gibiydi. Bunlar da daha farklı, başka bir boyuta geçecek. Geleneksel rutin, sıkıcı alışverişin yerini yaratıcı alışveriş biçimleri alacak. Lojistik sektörü bundan çok iyi etkilenecek. Türkiye çok güzel bir lojistik destinasyonu ama çok iyi kullanamıyoruz. Kimi yerleri hiç kullanamıyoruz. Onun çalışmaları hazırlanıp tamamlanacak. Ofisler kavramsal bir takım değişikliklere uğradı ama herkesin evden çalışması, uzaktan çalışması çok fantazi bir kavram. Bu haliyle imkansız. Tabii ki o ofislerde çalışmalar olacak.

HİBRİT ÇALIŞMA MODELİ KALICI OLACAK

– Siz değinmişken bu konuyu ele alalım. Şu anda ofislere dönük talepte büyük bir düşme var herhalde değil mi? Ayrıca boşaltmalar, küçülmeler de söz konusu oluyor.

– Küçülme derken krizle birlikte gelen bir küçülme eğilimi vardı. İnsanların ofiste daha az sayıda kişiyle uzaktan çalışma eğilimleri vardı. Tabii ki bu hızlandı. Haftada beş gün gitmek yerine 2-3 gün işyerine gidildi. Yani hibrit bir çalışma modeline dönüldü. Bu model kalıcı olacak, işleyecek tabii ki. Ben bir işi yolda geçirdiğim zaman yüzünden 3 saatte hallediyor ama oturduğum yerden bir saatte halledebiliyorsam tabii ki pandemi geçse de bunu sürdürürüm. Yaptığımız anketlerden çıkan şöyle bir sonuç var. Kimi firmaların bir kısmı, işlerinin bazı bölümlerini evden, uzaktan çalışmaya taşıyorlar. Bir kısmı ise daha geniş alanlar tutup daha seyrek oturtuyorlar. Ofislerde havalandırma sistemlerini ve hijyenik düzeni düzeltip böyle çalışmayı tercih edenler de var.

MİLYONLARCA METREKARE OFİS BOŞ

– Uzaktan çalışma çok kalıcı olur mu?

– Eskiden sabah bir toplantı planlar, isterseniz online bir toplantı yapalım, derdik. Yok yok gelin karşılıklı konuşalım derlerdi. Şimdi bu rahatlığa alışanlar oldu. Ama en azından belli bir kısmı hibrite dönecek. Türkiye’de önemli bir sorun ofis konusu. Neden? Şu anda İstanbul için söyleyeyim, 6.7 milyon metrekare ofis alanı var. Normal, sokaklardaki binaların dışındakileri saymıyorum. A tipi dediğimiz ofis binalarının içindeki alanlar bunlar. Yapılmakta olanlar ve planlanmakta olanlar var. Bir finans merkezimiz var, sadece orası 1 milyon metrekare. İstanbul’daki ofisler iki yıla kadar 8.5 milyon metrekareye gidecek. Pandemi döneminden önce bunların yüzde 30’u boştu. Pandemi dönemi uzaktan çalışma durumu eklenince bu oran yüzde 40’lara çıkacak. Bu durum hızla değiştirilip dönüştürülmeli. Belki yeni iş modelleri geliştirilecek. Ama bu binaların bir şekilde değerlendirilmesi lazım. Yapılmış bekliyorlar. Ülke zenginliğimizin bir parçasıdır sonuçta. Şimdi değerlendirmek amacıyla çözüm platformları kurup konuşuyoruz, tartışıyoruz.

PANDEMİ AVM’LERİ ÇOK ETKİLEYECEK

Alışveriş merkezleri de öyle. AVM’lerde online alışverişle gelen bir tehdit zaten vardı. Bu tehdit daha da güçlendi. Çünkü alışkanlık yarattı online alışveriş. İnsanlar bir tuşa basarak istedikleri her şeyi alabiliyorlar. AVM’lerle ilgili ciddi bir sıkıntı yaşayacağız. Oralarda da belki ya yeni pozisyona uyarlama ya da yeni kullanıma uyarlamalar yapılacak. Yani AVM’lerin başka bir şey olarak kullanılması konuları gündeme gelecek. Pandemi en başında bunları etkileyecek gibi gözüküyor.

AVM’LERDE DÜKKANLAR DOLUYOR BOŞALIYOR

– AVM’lerde ofislerde olduğu gibi boş dükkan oranı var mı?

– Buna ilişkin veriler belli zamanlarda toplanıp açıklanıyor. 2021’in ilk çeyreğinde ortaya çıkar. Açılan kapanan dükkan sayıları çok hızlı değişiyor. Bizim Gösterge diye bir dergimiz var biliyorsunuz. Orada her çeyrekte verileri sunuyoruz kamuoyuna.

BUNDAN SONRA HİJYENİK ORTAMA MECBURUZ

– Ben son bir yılda yakınımızdaki AVM’ye bir kez gittim, içerideki marketten bir şey almak için. Koşarak girip koşarak çıktım. Ama, sıkıldım, bir AVM’ye gidip şöyle dolaşmak istiyorum diyenler de var. Kapalı yerlerdeki risklerin ortadan kaldırılıp havalandırmanın insanları ikna edici biçimde düzeltildiği AVM’ler var mı?

– Evet, bazı AVM’ler bunu çok iyi hallettiler. Hava filtreleme, hijyen konularında iyi ve çabuk iş çıkardılar. Ziyaretçilerin herhangi bir fiziksel mekana temas etmeden istedikleri gibi gelip gitmelerini sağladılar. Zaten böyle ortamları uçaklardan taksilere, metrolara, alışveriş merkezlerine kadar her yerde uzunca bir süre görmek isteyeceğiz. Korona ya da Kovid-19 geçse bile önümüzdeki yıllarda korunmamız gereken başka virüslerle karşılaşabileceğiz. Bu ortamları hep arayacağız.

OTELLERİN SIKINTISI BÜYÜK

Ayrıca mesela otel sektörümüz var. Ciddi biçimde sıkıntılı bir sektör. Borçluluk oranı çok yüksek. Buna karşılık otellerin doluluk oranları düşük. Oteller, 2019 yılında toparlanmışlardı ve 2020’ye büyük umutlarla girmişlerdi. 2020 beklentileri yüksekti. Maalesef umutlar gerçekleşmedi. Sadece bizim ülkemizde değil, dünyadaki köklü, zincir oteller de zor duruma düştü. Bu yıl otel sektörü açısından sorunlu geçecek. Geçmiş yılın sıkıntısı bu yıla belirgin biçimde yansıyacak.

KONUT SATIŞINDA REKOR KIRILDI

– 2020’ye girerken konut sektöründe stoklar, satılık konut birikimi vardı. Salgın yayılınca sorun da büyüdü ve daha sonra düşük faizli konut kredileri gündeme geldi. Bu faizler sektöre çok faydalı oldu değil mi?

– Konut sektörü için doğru. Haziran-Temmuz aylarında konut sektöründe şok denilebilecek beklenmeyen patlama yaşandı. Bir süre kredi faizleri çok aşağıya düştü. 2019’da 11 ayda 1 milyon 146 bin toplam konut satışı vardı. 2020’nin 11 ayında 1 milyon 393 bine yükseldi. Yıllık kapanışının 1 milyon 500 bin dolayında olacağını tahmin edebiliriz. Bu da bir önceki yılın kesinlikle üstünde olacak.

Toplam satışların içinde konut kredilerinin payı yüzde 40 dolayında, yani o da yüksek. Burada en ilginç konu proje satışlarının, konut satışlarının düşmesi. İlk el denilen ilk kez tapusu alınan konutların payı yüzde 40’larda iken şu sırada yüzde 30’lara düştü. Yani bu yılki alışveriş daha çok ikinci ellerde olmuş geçmiş yıllara göre.

İKİNCİ ELDE FIRSAT, İHTİYAÇ SATIŞLARI

– İlk ellerin fiyatlarının yüksekliğinden mi kaynaklanıyor bu durum?

– Bu yıla girerken 1 milyon 200 bin adet stok vardı yeni konut dediğimiz birinci ellerde. Bu stoklar büyük ölçüde eridi. İkinci elde de fırsat, ihtiyaç satışları oldu. Elbette bu faiz indirimindeki amaç birinci eli temizlemekti ama ikinci ele de yaradı. Daha sonra faizler yeniden yükseldi. Amaç gerçekleşmiş oldu. Bayağı satış yapıldı. Bakalım bu yıl konut sektöründe neler yaşayacağız.

BODRUM’A TALEP PATLADI

– Pandemiyle birlikte konutlarda bir tercih değişikliği oldu mu? Mesela çok katlı binalardaki dairelerden villalara, bahçeli evlere yönelme gibi. Arsalara talep arttı mı?

– Konut duygusal ve psikolojik bir ürün. Deprem gibi afetler, pandemi gibi doğanın hakim olduğu büyük olaylarda insanlar panik hareketler yapıyor konut sektöründeki alışverişlerde. İkinci elde daha çok müstakil ev arayışı oldu, bahçe ve balkon kullanımı için. Daha rahat edebilmek için deniz kenarlarına gittiler. Maddi imkanı olanlar yazlık yörelerde yeni evler aldılar. İstanbul’un bir kopyası olduğu için Bodrum çok önem kazandı. İstanbul-Bodrum mesafesi de otoyolla kısaldığı için Bodrum ikinci yaşam merkezi ilan edildi. İstanbul, Ankara ve diğer kentlerden, Fethiye, Marmaris, Bodrum gibi yerlere akın oldu. Çok uzun süredir buralarda düşük fiyatlarla bekleyen ikinci el yazlıklarda büyük fiyat artışları oldu.

BALKONLU EV ARAYIŞI ARTTI

– Neredeyse birkaç katına çıktı değil mi?

– Evet öyle oldu. İstanbul’da oturanlar yakın çevrelerdeki yeni bölgelere yöneldiler. İş yaşamlarından çok fazla uzak kalmamak için. İstanbul ve Ankara’daki en büyük ilgi de balkonlu evlere oldu. Bahçeli evleri satın almak o kadar kolay olmadığı için nefes alma bölgesi olarak balkonlar tercih edildi. Rahat vakit geçireceğim açık bir alanım olsun arayışına girdiler.

İZMİR DEPREMİ’NİN SONUÇLARINI GÖRECEĞİZ

– Peki İzmir depremi sonrasında İzmirlilerin kent içi ve çevresindeki yerleşim yeri değiştirme açısından arayış ve yaklaşımları nasıl?

– İzmir, Ankara veya İstanbul diye düşünmeden bu tür üzücü olaylar yaşandıktan sonra insanlar tabii ki o bölgeye yakın yerlerden gayrimenkul almamaya, üst katta ise alt kata inmeye veya alt katta ise üst katta almaya başlıyorlar. Yani değişik hareketler gösteriyorlar. Gayrimenkul sektörü çok hızlı sonuç ve bilgi sunan bir sektör değil. Ancak birkaç ay sonra yeni trendleri görüp anlayabiliyorsunuz. Bu tür olaylardan en az 6 ay sonra görebiliyorsunuz örneğin depremin gayrimenkul değerini nasıl etkilediğini.

İstanbul’dan İzmir’e büyük bir akın vardı. İzmirli olmak diye düşünce vardı son dönemde. İzmir çok göç alan bir şehir. Türkiye’nin en çok göç alan şehirlerinden birisidir. Son dönemde bunu rakamlarla net olarak görebiliyoruz. İstanbul gibi sıkıntılı bir kentten kaçıp daha rahat olan İzmir’e gitmeyi düşünürken, şimdi gerçekleşen deprem ve yeni deprem beklentileri insanları yağmurdan kaçıp doluya yakalanmayalım düşüncesine çekmiş olabilir. Deprem sonrası hareketliliği izlemek gerekiyor. Orada da yapılmış çok konut var.

İZMİR’İ KENTSEL DÖNÜŞÜM BEKLİYOR

İzmir’in çok ciddi bir kentsel dönüşüme ihtiyacı var. Neredeyse tüm kentlerin ihtiyacı var ama en önde İzmir gelir. Belki bu dönüşüm nedeniyle yeniden İzmir’e dönük göç talebinde artış olur. İzmir çok güzel bir şehir ve destinasyonu, ulaşımı çok rahat.

Bu kentsel dönüşümlerin öncekilerden daha farklı ele alınması gerekiyor. Devletin, belediyelerin paydaşları idare ettiği bir sistemin özel sektörle kol kola girdiği, doğru dürüst bir kentsel dönüşüm yapılması lazım Türkiye’de. Yoksa çok canlar yanacak. Biz de GYODER olarak depremin yeniden vurduğu acılar yaşanmadan ne gibi önlemler alınmalı konusunda platformlar kurduk ve geniş çerçevede bunları tartışıyoruz.

SEKTÖR DURAMAZ, YÜRÜMEK ZORUNDA

– Pandemi ve aşılama faaliyetleri gözönüne alındığında 2021 yılından beklentiniz nedir gayrimenkul sektöründe?

– Pandeminin sürmesi, aşılamanın uygun ve yeterli biçimde yapılıp yapılmaması çok önemli. Bizim sektörümüz bu gibi kriz durumlarında çok çabuk duraksayan, U çizen bir sektördür. Alt tarafı hemen durur. Satışlar görülür ama ruhsat, inşaat ve karar verme gibi durumları uzun süreçte izleyebilirsiniz. Onun için bu döneme yönelik olarak hazırlık yapılan bir çok projeye şahit oldum.

Bu sektörün durabilecek bir hali de yok çünkü çok büyük. Onun için mesela yeni niş alanlarda bir şeyler yaparak, sosyal konutlar, arsa yaratımları gibi değişik projelere girişilebilir. Birkaç bin konutluk yerler yerine daha küçük, butik kar merkezli projeler geliştirebilirler. Bu tür çalışmalar bekliyorum 2021’de. Ama patlama, meydan okuma yaşanacak bir yıl değil bu yıl bence. Kurumsal, ne yaptığını bilen, talep ve arz verilerini çok iyi değerlendiren için fırsat yılı olabilir. Çünkü düzeltme yılları aynı zamanda hazırlık yıllarıdır. Bu bakımdan verimli bir yıl olabileceğini düşünüyorum.

YABANCI KONUT ALIMLARI DEVAM EDER

– Yabancıların konut alımlarının yeniden hızlanmasının nedeni nedir?

– İlgili mevzuatın yurtdışına satışın önünü açması ile 2018 Temmuz’unda sıçrama gösteren ve gittikçe yükselme gösteren yabancıya satışlar, pandeminin kısıtlarıyla 2020 yılı Mart -Temmuz arası düşüşe geçti.

Kurdaki artış son yıllarda yabancılar için, alımda büyük cazibe yarattı. Körfez Ülkeleri, Türki Cumhuriyetler, İran , Çin, Rusya ve bazı Avrupa ülkelerine yüksek volümlü satışlar gerçekleşti. Özellikle İstanbul ve bu ilde de Avrupa Yakası tercih ediliyor. İl çeperlerinde görece yaşam stili sunan uydukentler görece daha fazla dikkat çekti. AVM’lere, yeşil alanlara ve denize yakın, havaalanına erişebilir uzaklık ve belli bir fiyat skalasını (vatandaşlık kazanmak için gerekli minimum bedel) yakalamak, satın alma kararında önemli kriterler arasında yer aldı. Bahsi geçen yıllarda Antalya , Bursa , Yalova ,İzmir, Muğla , Trabzon, Samsun illeri de yabancı satışında dikkat çeken satışlara sahne oldu. 2021 yılında sınırların açılmasıyla ötelenmiş bir yabancı talebinin geleceğini ve 2021 yılı satışları üzerinde olumlu bir oranda etki yaratacağını düşünüyorum.”

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ BEKLEMEDE

– Değerli Konut Vergisi ertelendi değil mi?

– O konu çok net değil. Ben değerlemeci olarak bakışımı açıklamıştım. Daha kapsamlı bir değerleme yapıldıktan sonra bunun üzerinden vergilendirmeye gidilmesi gerektiğini belirtmiştim.

– Uygulamaya geçilmeyeceği düşüncesi hakim piyasaya.

– Evet. O nedenle üstünde çok konuşmadan beklemekte fayda var. Hayata geçmeyebilir.

GAYRİMENKULDE KADIN-ERKEK DENGESİ İSTİYORUZ

– Sizin Gayrimenkulde Kadın Liderler platformunuz var. Sektörde kadın-erkek eşitsizliği konusunda bir sıkıntı veya olmasını istediğiniz ne tür talepleriniz var?

– Gayrimenkulde Kadın Liderler Platformu; Urban Land Institute (ULI) “Women’s Leadership Initiative (WLI)” Türkiye ayağı olarak faaliyetlerine başladı. Avrupa’da biz ilkiz. 2016 yılında platformu kurduk ve ben ikinci başkanıyım. İki yılım doldu ve önümüzdeki 3 ay içerisinde yeni bir başkana görevi devredeceğim.

Dünyada kadın erkek eşitsizliğini tartışan bir platform değil bu. İş dünyasında ve gayrimenkul sektörü özelinde kadın erkek dengesini amaçlıyoruz. Kadın ve erkek niye birlikte çalışmıyor, diye soruyoruz. İş hayatında erkek ve kadın dengesi yüzde 70’e 30 gibi düzeylerde. Platformumuzda anketler, focus grup çalışmaları yapıyoruz. Gayrimenkul sektörünün orta ve üst düzey kadınlarının sıkıntılarını, problemlerini ele alıyoruz ve onları karar ve yönetim noktalarına getirmek, ücret eşitsizliklerini gidermek için bu platformu çalıştırıyoruz. Ben, bu sektörde 25’inci yılını tamamlayan bir kadınım. Ama cinsiyetsiz çalışırım. Girdiğim toplantılarda, şantiyelerde pek çok erkekle birlikte çalıştım. Ancak bu konunun bu kadar sorun yarattığını inanın sonradan öğrendim. İçine daha çok girip konuşmaları duydukça problemin büyüklüğünü anladım. 10 adet proje grubumuz var ve sürekli çalışıyorlar.

İşin ilginç yanı bizi rahatsız eden sayılar sadece bizde değil Avrupa’da ve dünyada da aynı durumda. Biz daha iyi olmasını istiyoruz. Kadınlar bu düzeyde şirketlere girdiğinde şirketin değeri, hisse fiyatları, itibarı da artıp yükseliyor. Bunlar kanıtlanmış bilgilerdir.

REKLAM ALANI

(728x90px)

Esnek veya Sabit Ölçü Verebilirsiniz.
EN ÇOK KAZANANLAR
    EN ÇOK KAYBEDENLER
      EN ÇOK İŞLEM GÖRENLER
        BUGÜN 1000TL NE OLDU?
        • -

          BORSA

        • -

          DOLAR

        • -

          EURO

        • -

          ALTIN

        KUR ÇEVİRİCİ

        Para Birimi

        Çevrilecek Para Birimini Seçin

        Sitemizde yayınlanan haberleri kaynak göstererek kısmen yayınlayabilirsiniz.