COVID-19, şiddetli akut solunum yolu sendromu koronavirüsünün neden olduğu çok bulaşıcı bir hastalıktır. Koronavirüs (Covid-19) hastalığı, Dünya Sağlık Örgütü’nün (DSÖ, World Health Organization WHO) 9 Mart 2020 günlü raporuyla, kayıtlara geçmiş, DSÖ tarafından, koronavirüs için 2 Mart 2020 tarihinde küresel risk durumu; “yüksekten”, “çok yüksek” seviyesine çıkarılmış, ayrıca “Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durumu” ilan edilmiştir.
COVID-19’un kira sözleşmeleri ve genel olarak sözleşmeler açısından, mücbir sebep, ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemeleri kapsamında işyeri ve konut kiracılarının kira ödemeleri yükümlülükleri ve kira sözleşmelerinin uyarlanmasına ilişkin davalarda dikkat edilmesi gereken noktaların değerlendirilmesi gerekecektir.
22.03.2020 tarihinde yayımlanan 2279 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 330. Maddesi uyarınca “fevkalade tatil” ilan edilmiş ve nafaka alacaklarına ilişkin takipler hariç olmak üzere yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takiplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiş, salgının devam etmesi halinde Cumhurbaşkanı’na durma sürelerini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatma yetkisi verilmiştir.
Aynı husustaki ayrıntılı düzenleme 7226 sayılı Kanunun Geçici 1. Maddesi ile de yasalaşmış ve bu işlemlerin 22/3/2020 tarihinden itibaren 30/4/2020 tarihine kadar durdurulması hükme bağlanmıştır.
- Bu kapsamda 30.03.2020 tarih ve 2020/51 sayılı HSK Kararı ile usul hukuku ve hükümleri bakımından aşağıda sıralanan ilave tedbirlere başvurulmuştur:
- Duruşma, müzakere ve keşiflerin ertelenmesine yönelik işlemlerin evrak üzerinden ve duruşma açılmadan icra edilmesine, yeni duruşma günü ile keşif saatinin, masrafları gider avansından veyahut kamu bütçesinden karşılanmak ve her türlü iletişim vasıtalarından istifade edilmek suretiyle uyuşmazlığın taraflarına bildirilmesine,
- Tutuklu ve acil işler dışında kamu davasının açılmasının 30/04/2020 tarihine kadar ertelenmesine,
- Erteleme süresince salgının önlenmesine yönelik tedbirlere riayet edilmek suretiyle ihtiyati tedbir ve bu işleme yönelik itirazların değerlendirilmesi gerektiğine,
- Erteleme süresince hâkim ve Cumhuriyet savcılarının uhdelerinde bulunan iş ve işlemleri mümkün olduğunca uzaktan çalışma, dönüşümlü çalışma gibi esnek çalışma yöntemleri kapsamında takip etmeleri, bu kapsamda dava dosyalarının incelenmesi, kararların süresi içerisinde yazılması ve diğer zorunlu adli hizmetlere ilişkin yükümlülüklerini imkân dahilinde evden yerine getirmeleri gerektiğinin bilinmesine karar verilmiştir.
Hakimler ve Savcılar Kurulu, aynı kararda adli hizmetin ve adliyelerin işleyişi ve hâkim ve savcılar ile adliye personeli hakkında da çalışma usul ve esaslarına dair salgının yayılmasını önleyici ve adli hizmetin kesintisiz devamını amaçlayan ek başkaca tedbirlere de hükmetmiştir. Bu tedbirler sebebiyle de adli hizmetlerin görülmesinde mahalline göre farklılıklar oluşabilecektir.
- Tedbirlerin Kapsamı Dışında Kalan İşlemler-İstisnalar:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen ihtiyati tedbiri tamamlayan işlemlere ilişkin süreler durdurulmamıştır ve halen işlemektedir. Ancak İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen tedbirlere dair süreler kapsam dışında anılmamıştır. Nitekim İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen tüm süreler durdurulmuş olmasından dolayı İcra ve İflas Kanunu’nda anılan tedbirlere dair tamamlayıcı süreler de durma kapsamında değerlendirilmelidir.
Durma süresi içinde rızaen yapılan ödemelerin kabul edileceği ve taraflardan biri, diğer tarafın lehine olan işlemlerin yapılmasını talep edebileceği düzenlenmiştir.
Konkordato mühletinin alacaklı ve borçlu bakımından sonuçları, durma süresince devam edecektir.
Nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri de devam edecektir.
Süreç içinde Hakimler ve Savcılar Kurulu (HSK) Genel Kurulu, yeni tip koronavirüs (Covid-19) tedbirleri kapsamında, tutuklu ve acil işler, dava zaman aşımı yakın işler ile ivedi sayılacak diğer iş ve işlemler haricindeki ilk derece adli, idari yargı mercileri ile bölge adliye, bölge idare mahkemelerine ait duruşma, müzakere ve keşifleri 15 Haziran’a kadar ertelemiştir.
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 30 Nisan’a kadar durdurulan yargısal sürelerle ilgili tarihin Cumhurbaşkanı kararıyla 15 Haziran’a uzatılması nedeniyle HSK Genel Kurulu, olağanüstü toplanarak yeni kararlar almış ve HSK’nin 30 Nisan’a kadar uygulanan durma süresi kapsamında belirlediği tüm tedbirlere 15 Haziran’a kadar devam edileceği,belirlenen tarih öncesinde salgının yayılma tehlikesinin ortadan kalkması halinde durumun yeniden değerlendirilerek karar verileceğine hükmetmiştir.
Söz konusu hastalık ülkemizde de görülünce, salgının sonuçlarının ortadan kaldırılması ve şahıs sağlığının korunması için, TC Cumhurbaşkanlığı başta olmak üzere, görev ve yetkili çeşitli kurum ve kuruluşlarca birçok idari tedbirler alınmış olup Hakimler ve Savcılar Kurulu da, salgın riskine karşı alınan tedbirler dahilinde kararlar almıştır.
Belirtilen hususlarda gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi bakımından, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 26.3.2020 tarihli, 31080 (mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe konulmuştur. Yasanın ilgili maddeleri aşağıdaki gibidir.
GEÇİCİ MADDE 1 – (1) Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla;
a) Dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler; 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile usul hükmü içeren diğer kanunlarda taraflar bakımından belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim tarafından tayin edilen süreler ile arabuluculuk ve uzlaştırma kurumlarındaki süreler 13/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden,
b) 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen süreler; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durur. Bu süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Durma süresinin başladığı tarih itibarıyla, bitimine on beş gün ve daha az kalmış olan süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılır. Salgının devam etmesi halinde Cumhurbaşkanı durma süresini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatabilir ve bu döneme ilişkin kapsamı daraltabilir. Bu kararlar Resmî Gazete’de yayımlanır.
GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
SÖZLEŞMELER YÖNÜNDEN AÇIKLAMALARIMIZ:
Kira Sözleşmeleri TBK.MADDE 299’da ‘-Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” şeklinde düzenlenmiştir.
Sözleşmesi her iki tarafın borç altına girdiği karşılıklı sözleşmelerdendir. Kiracı kiralananın kullanımı karşılığında kira bedelini ifa borcu altına girmektedir. TBK 313
Kiraya veren kiralananın sözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli halde bulundurma borcu vardır. Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcundan kiraya verenin sorumluluğu ister kiraya verenden kaynaklansın ister başka sebepten kaynaklansın kiraya veren sözleşmenin kurulduğu anda ayıbı bilmese bile sorumlu kabul edilecektir. TBK 304. önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
Buna ışık tutacak düzenleme GEÇİCİ MADDE 2’de – (1) “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” olarak ifade edilmiştir.
Borçlar hukuku genel hükümlerine göre borcun ifası borçlunun kusuruyla imkânsızlaşmışsa edimin yerini tazminat borcu alır. Borçlu (TBK 112 madde uyarınca) alacaklının ifa imkânsızlığından-borcun ifa edilmemiş olmasından doğan zararını ödemekle yükümlü olur. Borcun ifasındaki maddi ya da hukuki imkânsızlık sözleşmenin yapılmasından sonra meydana gelmişse hukuki sonuç ifa imkânsızlığından, borçlunun kusuru olup olmadığına göre değişir. Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi borcun ifası borçlunun kusuru ile gerçekleşmezse borçlu alacaklıya TBK.112.madde uyarınca tazminat ödemek mecburiyetindedir. İfa imkânsızlığı borçluya yüklenmeyecek haller nedeniyle diğer bir deyişle borçlunun kusuru olmaksızın meydana gelmişse TBK 136 gereğince borç sona erer. İfa imkânsızlığı borçlunun kusuruyla meydana gelmişse edimin niteliği değişir, aynen ifanın yerini tazminat borcu alır. Borçlu alacaklının hakkını elde edememesinden doğan zararını ödemekle yükümlü olur. Sözleşmenin yapılmasından sonra borçlunun kusuruyla meydana gelen ifa imkânsızlığının objektif veya sübjektif nitelikte olması hukuki sonucu değiştirmez. Her iki halde de borçlu tazminat ödemekle yükümlüdür. Borcun ifasının kendi kusuru olmaksızın ( Basiretli bir işadamı gibi hareket etmeyen borçlu özellikle tacir ifa imkansızlığında kusursuz sayılamaz HGK 24.02.1973 K.111;HGK.17.10.1980 K.2310) imkansız hale geldiğini, ifa imkansızlığına bir beklenmedik halin veya mücbir sebebin neden olduğunu iddia eden borçlu ,iddiasını ispat ile yükümlüdür. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde kusursuz imkansızlık nedeniyle borçlunun borcundan kurtulmasının sonuçları TBK.nun 136/2 ve 3. Fıkralarında düzenlenmiştir.
Alacaklının borçluya karşı ifa davası açabilmesi, borcun ifasının mümkün olmasıyla sınırlıdır. Geçerli olarak meydana gelmiş bir sözleşmeden doğan borcun ifası herhangi bir nedenle imkânsız ise ifa davası söz konusu olmaz (TBK 136). İmkansızlık, ifa konusu borcun yerine getirilmemesidir. Eğer sözleşme yapıldığı anda ifa, sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, kim olursa olsun yerine getirilemiyorsa burada objektif imkansızlık var demektir.
Sözleşmeye etkili olabilecek bir yetkinin başka bir makamın elinde bulunduğu biliniyorsa, yetkinin şu ya da bu yönde kullanılması beklenmeyen, önceden öngörülemeyen bir olay niteliği taşımaz.
Alacaklının borçluya karşı ifa davası açabilmesi, borcun ifasının mümkün olmasıyla sınırlıdır. Geçerli olarak meydana gelmiş bir sözleşmeden doğan borcun ifası herhangi bir nedenle imkânsız ise ifa davası söz konusu olmaz (TBK 136).
Y.HGK.18.04.1984,K.426 göre BK.117 (TBK.136) anlamında bir imkansızlığın varlığını kabul edebilmek için üç koşulun birlikte bulunması gerekir:
1-İmkansızlığı doğuran olay sonradan meydana çıkmalıdır.
2-Olay önceden öngörülemez ve önlenemez olmalıdır.
3-İmkansızlığın doğumuna borçlu kendi fiili -kusuru- ile sebebiyet vermemiş bulunmalıdır.
E. İfa imkânsızlığı
TBK .136 maddesi aşağıdaki gibidir.
I. Genel olarak
MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
Davaya konu olaya baktığımızda yukarıdaki açıklamalar ışığında olayda kusursuz imkansızlık söz konusudur.
TBK 343 maddesi gereğince konut ve çatılı işyerleri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi haricinde taraflar kira sözleşmesinde değişiklik yapamazlar. Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.
TBK’dan önce beklenmeyen hallerden doğan aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen bir genel kural mevcut değildi. Bu konuda özel bir hüküm eser sözleşmesine ilişkin olarak BK 365/2’de yer almıştır. Yüksek mahkemede uzun süreli bir sözleşmede belirlenen sabit kira bedelinin enflasyon oranı ve rayiç kira bedelleri dikkate alınarak yeni duruma uydurulmasının talep edilebileceğini kabul etmişti. TBK’da konu 138 Maddede düzenlemeye konu olmuştur.
Gerek yasal düzenleme gerekse BK dönemindeki uygulamalara göre tarafların iradelerini etkileyip, sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar sonradan önemli derecede değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere savaş, aşırı enflasyon, devalüasyon, ekonomik krizler gibi örnekler gösterilebilir. Borçlar Kanunu ve Yüksek Mahkeme Kararları göz önüne alınarak, kira bedelinin günün koşullarına uyarlanabilmesi için Uzun Süreli Kira sözleşmesi bulunması,hal ve şartlarda olağanüstü değişiklikler olması, bu değişikliklerin taraflarca ön görülmeyen ve beklenmeyen durum olması sözleşmenin yapıldığında mevcut koşullarının kendisinden ifanın yerine getirilmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu taraf aleyhine değiştirmesi uyarlamanın ileriye dönük olarak istenebilmesi gerekmektedir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim duruma göre alacaklı lehine borçlunun yüklendiği edimin artırmaya, borçlu lehine kısmen veya tamamen ifa yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek sureti ile sözleşmeyi değişen koşullara uydurarak sözleşmeye müdahale eder. Yargıtay kararlarına ve TBK 138 Maddesine göre uyarlama koşulları varsa hakim sözleşmeye müdahale ederek taraflarca öngörülenden değişik bir artış oranı kararlaştırabilir yani sözleşmeye müdahale ve kira parasını yeni koşullara uyarlama yetkisine sahiptir.
Davamıza konu COVİD19’un kira sözleşmelerine etkisine gelince İfa imkânsızlığı borçluya yüklenmeyecek haller nedeniyle diğer bir deyişle borçlunun kusuru olmaksızın meydana gelmişse TBK 136 gereğince borç sona erer. İfa imkânsızlığı borçlunun kusuruyla meydana gelmişse edimin niteliği değişir, aynen ifanın yerini tazminat borcu alır. Kanaatimizce Kiracı veya kiralayanın meydana gelen bu duruma ilişkin herhangi bir sorumlulukları söz konusu değildir. Dolayısıyla idare tarafından alınan tedbirler kapsamında geçici olarak sözleşmenin ifası söz konusu olmadığı için edimlerin kira bedelinin ödenmesi veya kiralananın kullanmaya elverişli bulundurulması gibi yükümlülükler de yerine getirilemez. Nitekim kanun koyucu 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun, GEÇİCİ 2 Maddesi ile – 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağını hüküm altına almıştır.
Bütün bunların sonucuna göre alınan tedbirlerin devamı süresince sözleşmenin hükümlerinin yerine getirilmesinin askıya alındığı tedbirlerin kaldırılmasından normalleşme sürecine geçilmesinden sonra da sözleşmenin sürdürülmesi halinde hakim müdahalesinin sağlanarak gerekirse sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması AVM’lerdeki ve AVM dışındaki Kapanan veya kapanmayan, işyerleri ve konut kiracılarının kira ödemeleri kira ödeme yükümlülükleri devam etmekle birlikte durumlarının ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak nihai ve doğru kararı yargı organlarının adalet ve hakkaniyete uygun olarak vereceği kanısındayım.
